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月極駐車場経営の収入は?費用と利回りや委託管理について

 2016/11/21 駐車場経営
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月極駐車場経営の収入は?費用と利回りや委託管理について

駐車場経営の中でも、月極駐車場の場合の収入がどのくらいになるのでしょう?

これからの土地活用を検討している人の中には、人気のある駐車場経営を始めようと開業を考えている人もいると思います。

月極駐車場はその名の通り、1ヶ月単位で契約を取り決めるというシンプルな仕組みの駐車場です。

コインパーキングと比較すると収入も安定しやすく、土地さえあれば目立った設備を導入することなく手軽に始める事が出来ますので、遊休地の有効活用にはとても適していると言えるでしょう。

しかし、月極駐車場をうまく経営するには、ランニングコストや初期費用についての必要最低限の知識がなければなりません。

そこで今回は、

「月極駐車場を経営しようと思ったら、どのくらい初期費用が掛かるか知りたい!」

「月極駐車場って収入はどのくらい?利回りについて知りたい!」

というあなたに、月極駐車場にかかる費用や利回り、委託管理など様々な経営スタイルについて解説をしていきます!

月極駐車場を経営するためには

月極駐車場を経営する上でのメリットとデメリット

月極駐車場として運営する場合、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

メリット

  • 土地さえあれば始めやすい
  • 狭い土地でも収益化が可能
  • 他の土地活用への転用がしやすい
  • 低コスト低リスクで始められる
  • 老朽化や災害リスクが少ない
  • 稼働率次第でコインパーキングよりも高い収益が見込める
メリットについて
月極駐車場経営の一番のメリットといえば、『初期投資が少ない』こと。コインパーキングや賃貸住宅には設備投資が必須となりますが、月極駐車場に必要な設備といえば整地代くらいなものです。また、一度獲得出来た契約は長期的に利用してもらえる傾向が高い為、安定化した収入を見込めます。立地に関してもコインパーキングに比べ、住宅街・商業地・ビジネス街であれば、契約獲得も難しくありません。賃貸住宅に多い契約者とのトラブルも少ないので気軽に始めることが出来ます。

デメリット

  • 稼働状況によっては収入が安定しない
  • 土地の運用効率は低い
  • 賃料滞納や無断駐車などのトラブルの対処が必要
  • 節税効果は期待できない
デメリットについて
月極駐車場のデメリットは、契約者が集まらずに空室が出来てしまうリスクがある事です。稼働率が低くなると、その分収入額に直接影響しますので、十分な収益を見込めるか検討した上で経営を始める必要があります。また、月極駐車場には少ないですが、賃料の未納に対しては自ら対応する事になります。

土地の立地を確認しよう

月極駐車場を経営するうえで絶対に欠かせないのが、自分の所持している土地が駐車場用地に適しているかどうかの確認です。

例えば、駅や住宅地から離れていると、利便性が悪いために十分な収益をあげられない可能性があります。

一方、駅近や住宅地が近くにある場合は人口密集率が高くなりますし、特にマンションの駐車場は十分な台数分のスペースが確保されていない事が多く、その分近隣の月極駐車場の需要が増えますので、利用者も十分見込むことが出来ます。

駐車場経営は立地に大きく左右されてしまうという特徴があるので、所有している土地と周辺の環境の関係性を見極める必要があります。

極端な例で言いますと、都内で好立地の場合、駐車場経営のみの収入で年間1,000万円を超える経営者も。

月極駐車場経営の初期費用

メリットでもお伝えしましたが、月極駐車場経営の場合、少ない初期費用で始めることが出来ます。

ですが、当然どれだけの設備投資をするかによって、初期費用の金額が変わってきますので、どのような駐車場経営を目指すのか計画を立てるようにしましょう。

特に下記のような月極駐車場の設備次第で、初期費用が大きく変動します。

  • アスファルトやコンクリートで舗装するかどうか
  • 車止めブロックを設置するかどうか
  • 屋根を設置するかどうか
  • 夜間照明器具を設置するかどうか

注意したいポイントは、設備が充実している方が収益に繋がるかといえば、必ずしもそうとは限らない点です。

整地されていない砂利地の駐車場でも、周辺の駐車場よりも低い価格設定であれば、契約希望者がいる可能性があります。

逆に、高所得者の多い住宅地エリアであれば、整地済みの屋根付き駐車場にすることで、高い価格設定でも契約希望者を獲得できる可能性があります。

土地の周辺環境を把握することで、利用者が求める駐車場作りをすることが出来ます。

基本的に月極駐車場の場合、利用者は自宅から近いところで探す傾向が高いですので、過度な設備投資で初期投資額を大きくせずに、ケースバイケースで検討するようにしましょう。

駐車場設備の費用

月極駐車場に限らず、駐車場を経営するにあたって最低限必要になる、おおよその施工費用になりますので参考にして下さい。

未舗装(砂利地)
2,000円/㎡
アスファルト舗装
5,000円/㎡
コンクリート舗装
8,000円/㎡
その他に必要な費用
区画用ロープ(トラロープ)/ペグ:10円/m・200~300円/本
ライン引き・駐車番号表記:10,000円/台・1,000円/台
車止めブロック:3,500円/個
歩道縁石の切り下げ工事:50~100万円

これらは最低限となる駐車場の設備を揃えるために必要なものになりますが、夜間照明器具や看板などが必要な場合は当然それらの費用もかかってきます。

駐車場経営に必要になる初期費用の相場については、こちらで詳しくご紹介しています。

駐車場経営の初期費用と相場ってどのくらい?

月極駐車場の初期費用の事例

それでは、ここで月極駐車場にかかる初期費用がどのくらい必要になるのか、具体的な事例をもとに見ていきましょう!

月極駐車場経営の開業までにかかる初期費用は主に、

  • 土地の整備
  • 白線・車止めブロックの配置
  • 看板・照明器具

の3点になるでしょう。

土地の整備に関しては、更地だった土地をそのまま使用できるわけではありません。

砂利地での駐車場やアスファルトの駐車場でも同様に、砕石の敷き詰め作業費や転圧作業費が必要となってきますので、駐車場の敷地面積の規模によって費用は大きく左右されます。

【事例1】未舗装(砂利地舗装)/200㎡で20台の駐車場を予定している場合
砂利地舗装は、舗装方法の中でも1番コストを抑えることが出来ます。

おおよそ2,000円/㎡の整地費用で施工してもらえる事が一般的ですね。

砂利地舗装の場合には、駐車スペースの区分けに『区画用ロープ』を用いることが多く、自分で作業する場合はホームセンターで10円/mで販売されています。

他には、車止めブロック3,500円/個を用意すれば、最低限必要なものは揃います。

これらをざっくりと計算すると、初期費用は以下のようになります。

■土地の整備(未舗装) :¥400, 000/200㎡
■車止めブロック     :¥140,000/20台
■区画用ロープ    :¥2,000/20台
合計         :¥542,000/(200㎡20台)

【事例2】アスファルト舗装/200㎡で20台の駐車場を予定している場合
アスファルト舗装の場合は、砂利地舗装に比べるとコストが掛かってしまうため、初期費用としては大きくなってしまいます。

おおよそ5,000円/㎡の整地費用で施工してもらえますが、一度大きな面積の施工になると単価が下がる傾向にありますので、大きな土地を所有しているほどお得になります。

さらに砂利地舗装と異なる点は、駐車スペースの区分けに『白線』を引くことになりますので、こちらの費用がだいたい10,000円/1台掛かることに。

これらをざっくりと計算すると、初期費用は以下のようになります。

■土地の整備      :¥1,000, 000/200㎡
■ライン引き      :¥200,000/(20台)
■車止めブロックの設置 :¥140,000/(20台)
合計           :¥1,340,000/(200㎡20台)

200㎡の土地であれば、高く見積もっても200万円を超えない価格で経営を開始することが出来ます。

これらはあくまで一例となりますが、同じ敷地面積でも何台分の駐車スペースを設けるかによっても変動しますので、まずはご自身の土地の広さと何台分の駐車スペースを確保出来そうなのかを検討してみましょう。

アパートやマンションを建てて賃貸を始める際の費用と比べると、非常に低コストで開業できますので、駐車場経営は比較的始めやすい土地活用の方法となります。

月極駐車場の収入は?利回りとランニングコストについて

利回りの計算式

利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。

まず、駐車場経営をする上で、

『投資した金額に対してどのくらいの収入が見込めて、初期費用をどのくらいの期間で回収できるのか。』

ということを計算式によって算出します。

この利回りの数字が高いほど、回収率の高い優れた土地活用の方法ということになります。(収入の金額が高いという意味ではありません。)

計算式は下記のとおりです。

表面利回り(グロス)
表面利回り(%)=満車時の賃料収入(年間)÷初期費用×100%
実質利回り(ネット)
実質利回り(%)=(満車時の賃料収入(年間)×稼働率-ランニングコスト)÷初期費用×100%

表面利回りは、ある程度の目安として用いられます。

それに対して、実質利回りは『管理費』や『固定資産税』など、運用していく上で出ていく必要経費も考慮して計算しますので、よりリアリティのある数字を把握することが出来ます。

利回りの数字の見方

利回りを計算式で算出した数字が、高ければ高いほど効率良く初期投資額を回収することが出来るとお伝えしましたが、実際にはどのようなイメージになるのでしょうか?

先ほどの事例での【200㎡に20台分のアスファルト舗装で駐車場を始める場合】で、実際に表面利回りがどのくらいになるのか見てみましょう。

駐車場賃料は、月8,000円と仮定します。

8,000円(月賃料)×12(月数)×20(台数)÷1,340,000円(初期費用)=143.2%

上記の計算では143%とという数字になりました。

実質利回りの場合は、稼働率やランニングコストにもよりますが、だいたい表面利回りの50%としても70%以上の利回りを維持することが出来そうです。

100%を越える数字になると、初期投資の金額を1年間で回収できるという事になります。

逆に100%を割り込んでいる場合、例えば70%だと『100(%)÷70(%)=1.4』となり1.4年間で初期投資の金額を回収する事が出来ますので、とても早い段階で投資額を回収する事が可能です。

ランニングコスト

月極駐車場のランニングコストは、所有している駐車場の規模により左右されますが、大きな費用は必要が無いと言っても過言ではありません。

アパートやマンション経営の場合は、表面利回りが高くても建物自体の修繕費に費用が掛かりますが、月極駐車場経営の修繕費用と言えば、フェンスを直したり消えているラインを再度引き直す程度に留まります。

アスファルト舗装には寿命があるため、再舗装する必要がでてきますが、寿命は10年以上とされていますので、これといって大きな修繕を施す必要がありません。

人件費についても、管理を業者に委託しないといけないこともありませんし、賃料収入がほぼ手元に残ることになります。

維持管理に大きな出費が必要がない月極駐車場は、経営するオーナーとしては頭を抱える心配のない、手軽な土地活用方法と言えますね。

ですが、月極駐車場にも定期的に必要な経費というものは存在します。

固定資産税・都市計画税

土地を所有していると必ず課税される『固定資産税』と『都市計画税』は、毎年必要になります。

  • 固定資産税=1.4%
  • 都市計画税=0.3%

が土地の評価額に対して課税されるのですが、200㎡の土地の評価額が3,000万円の場合は、年間おおよそ数十万円ほどです。

裏を返すと、この固定資産税の金額分を、賃料によってまかなうことが出来なければ赤字運営ということになります。

管理・修繕費用

先ほど軽く触れましたが、月極駐車場に掛かる必要経費はほとんどありません。

しかし、経年劣化によるアスファルト舗装の修繕や、消えかけた白ラインの引き直しなど、どれも高額な施工が必要にはなりませんので、数年~10年に一度に発生する程度となります。

広告宣伝費

今では月極駐車場であっても、広告によって契約者を募集することが出来ます。

『タイムズ24』などの業者の中には、仲介業務としてWEBサイトや広告宣伝を行ってくれる会社もありますので、これらを利用する場合は『広告宣伝費用』として必要になります。

委託管理とは?管理委託方式と一括借り上げ方式の違い

駐車場経営を行う上で、その規模が大きくなればなるほど、これらを個人で管理するのは難しくなります。

そこで、

  • 業者と契約をして管理してもらう
  • 委託会社に一括して借り上げてもらう

の2つの選択肢が出てきます。

前者を『管理委託方式』、後者を『一括借り上げ方式(サブリース方式)』と言います。

ではそれぞれの特徴を見ていきましょう。

管理委託方式

管理委託方式は、委託業者にオーナーが駐車場の賃料の集金の代行や、点検・清掃・修繕などを行なってもらう、いわば駐車場を経営するうえでの面倒事を一括して管理してくれる業者を利用する方法で、駐車場のオーナーは管理委託業者に『管理費』として賃金を支払う必要があります。

メリットとして、面倒な管理業務全般を代わりに請け負ってもらう為、契約者との契約、駐車場の賃料の回収などの煩わしさを解消する事が可能です。

一般的に管理費は、賃料収入の5%~10%ほどになります。

【事例】 『8,000円(月賃料)×20台=160,000円(賃料収入)』‐10%(管理費)= 144,000円(利益)

一括借り上げ方式(サブリース方式)

一括借り上げ方式は、少し複雑な仕組みになっています。

委託業者がオーナーの所有している駐車場を一括して借り上げて、契約者と直接契約を結びます。

もちろん、管理委託方式同様に、賃料の集金や点検、清掃、修繕などの駐車場の管理も行います。

一括借り上げ方式では、毎月一定の賃料を払ってもらえるので、稼働率によって借り上げの賃料が上下することは無く、入居率が悪い場合は委託業者の損失となります。

その為、管理委託方式よりも管理費が高くなる傾向があり、その費用は賃料収入に対して約15%~20%です。

【事例】 『8,000円(月賃料)×20台=160,000円(賃料収入)』‐20%(管理費)= 128,000円(利益)

一見、一括借り上げ方式の方が損をしているように見えますが、管理委託方式は稼働率によって毎月の収入に変動がありますが、一括借り上げ方式場合は収入の変動が無く、安定した収入を得ることができます。

月極駐車場経営で敷地面積が広大で駐車区画数も多くなる場合、個人ではなく業者に管理を任せる事が多くなりますが、その場合は『一括借り上げ方式』にしてしまった方が、小さなリスクで経営を行うことが出来るでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は、月極駐車場を経営する上で気になる初期費用や、利回り、ランニングコストについてご紹介しました。

このように、月極駐車場はアパートやマンションの経営に比べると、低コスト低リスクで手軽に始めることができるビジネスとなります。

また、所有している土地の規模が大きい場合は、委託業者と契約をすることで管理を任せる事が出来ますので、安心して経営をする事が可能です。

決して収益額は大きいわけではありませんが、高い利回りと低コスト低リスクで根強い人気があるのも事実です。

初期費用を抑えた土地活用を考えているのであれば、月極駐車場の経営を一度検討してみると良いでしょう。

 

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