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賃貸マンション経営・アパート経営の節税効果と仕組み&失敗例

 2017/01/21 賃貸経営
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賃貸マンション経営・アパート経営の節税効果と仕組み&失敗例

賃貸マンションやアパートを経営することで、様々な税金を節税することが出来ます。

ですが、なぜ節税することができるのか、その仕組みは意外と簡単なものとなっていますので、難しく考えずに節税効果やその仕組みについて理解しておきましょう。

そこで今回は、

「賃貸経営をすることで、どのくらい節税効果があるんだろう?節税に繋がる仕組みは?」

と不動産投資で節税したいと検討しているあなたに、アパマン経営を行う上での節税のメリットや失敗しない為に意識すべきポイントについてご紹介していきます!

賃貸マンション・アパート経営への投資による節税効果

賃貸マンション経営やアパート経営(アパマン経営)に共通するメリットとして、税金の節税効果があります。

  • 副業としての賃貸マンション・アパート経営
  • 投資による賃貸マンション・アパート経営

あなたがどちらの経営方針なのかによって、節税できる効果が期待できるポイントが変わってくるのですが、賃貸経営で節税が見込める税金は具体的には下記の6つになります。

固定資産税 都市計画税
相続税 譲渡税
所得税 住民税

これらの税金に対して、それぞれどのくらいの節税効果があるのでしょうか?

詳しく見ていきたいと思います。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、土地や建物に毎年課税される税金になります。

この2種類の税金には土地区分によって特例措置が設けられており、更地の状態の遊休土地や駐車場利用している土地に比べ、住居として活用できる住宅用地にすることで大きく節税することが可能です。

節税対策のために副業として不動産運用を始める人の土地所有率は低いですが、以前から活用出来ていない土地を所有しているオーナーにとっては大きな節税対策に。

ただ土地を所有するだけでなく、賃貸マンションやアパートとして投資・有効活用することで、

  • 固定資産税=最大1/6 (※1)
  • 都市計画税=最大1/3 (※1)

と負担を軽減することが出来、これだけでも大幅に節税することが可能です。

 

相続税・贈与税

相続・贈与の際に課税される税金として、相続税・贈与税がそれぞれ掛かってくるのですが、現金や株式で相続・贈与した場合には、とても大きな税金が課税されてしまいます。

そこで、現金などの金融資産を不動産に形を変化させてなるべく財産価値を小さくし、評価額を下げる(圧縮する)ことで節税に繋げることが出来ます。

現金や株式などの金融資産を不動産資産に変化させて相続税評価額を下げることが節税になります

特に、賃貸マンションやアパートを建築している土地については貸家建付地という評価を受けるため、『すぐに売れない・自由の利かない不動産』と判断されることになり、評価額をさらに下げてくれますので大きな節税になります。

賃貸経営をしている不動産の場合には、下記のように様々な控除が適用されます。

建物 建物の評価額が建築費用の約60~70%からさらに30%減額(※2)
貸家建付地 土地の評価額が約18~21%減額(※3)
小規模宅地 土地の評価額が50%減額(※4)

 

所得税・住民税

賃貸マンション・アパートを経営する上で、『節税』の最たるものが所得税と住民税になります。

サラリーマンの方など、本業のかたわら副業として賃貸経営をされる場合は、この所得税と住民税の節税が魅力を感じているポイントではないでしょうか。

所得税と言えば、所得金額に応じて相応の税額が課税される仕組みになっており、所得が多いほど『税率の上昇』や『納税額が増加』する累進課税となっています。

また、住民税は所得税額を照合して算出されていますので、所得税の節税に成功することが出来れば、当然住民税も節税することが可能です。

でも、

「なぜ所得税や住民税を節税することができるのか」

「どのくらいの税金を節税することができるのか」

と疑問に感じているのではないでしょうか?

次では、賃貸マンションやアパート経営などの不動産投資をすることで節税できる仕組み(メカニズム)について触れていきたいと思います。

賃貸マンション・アパート経営で所得税を節税できる仕組み

マンション・アパートでの賃貸経営を行うメリットの1つとして、所得税や住民税を節税することが出来るとお伝えしましたが、そもそも不動産運用によって家賃収入を得るのであれば、所得が増えるために所得税の負担も大きくなりそうなもの。

さらに、この不動産所得は本業の給与とは別の所得となるため、必ず確定申告(青色申告)をして税金を追加で納めなければいけません。

ですが、この不動産運用によって発生する『必要経費』の存在が、節税効果をもたらしてくれる大切なものとなるんです。

必要諸経費での「赤字」が節税ポイントに

賃貸経営で得た利益=不動産所得の全てが課税対象となるわけではなく、利益から賃貸経営に伴う諸経費を差し引いて残った金額が、賃貸マンション・アパート経営による『純利益』として課税対象となります。

この純利益を赤字にすることで、節税効果が期待できるというわけです。

「賃貸マンション経営やアパート経営などで不動産運用しても赤字になるのであれば、節税するどころかそもそも不動産運用自体しない方が良い」と感じますが、始めた当初は家賃収入がある一方で、税務上では赤字になるのが一般的となります。

その理由には、物件の購入・建築にかかる初期費用や、管理費や設備投資などの諸経費にかかわる支出が大きいためです。

必要経費として挙げられるものは、

  • 減価償却費
  • ローン利息(建物部分)
  • 管理費・修繕費(修繕積立金)
  • 登記費用
  • 固定資産税・都市計画税
  • 損害保険料
  • 諸経費

などなど、多くの経費を計上することができます。

賃貸経営による不動産所得に対して課税される金額は、家賃収入からこれらの必要経費を差し引いたあとの金額になりますので、所得として申告する金額はマイナスになることが多くなります。

不動産所得がマイナスになるということは、

家賃収入ー必要諸経費=不動産所得

の金額が赤字になるということになるのですが、この赤字の金額が給料から天引きされている所得税を節税してくれる重要な要素となります。

この赤字計上する上で、最も大きな役割をしてくれるのが『減価償却費』です。

減価償却費とは
建物や車など使用することで資産の価値が消耗して減少した部分のことを減価償却費といいます。減価償却費を帳簿上で計上できる仕組みのことで、決算整理することができます。

この減価償却費は、実際に支出が伴うお金ではなく、帳簿上での経費として計上することができる費用です。

分かりやすく言い換えますと、

実際に手元に残るお金はプラスになっていたとしても、減価償却費を計上することで帳簿上では赤字になる

ということになります。

課税される対象は、手元現金をもとに行われることはなく税務上の利益に対してとなるため、帳簿上が赤字であれば税金を大きく節税することが出来るようになります。

ではなぜ、不動産所得が赤字として計上することが出来ると、『節税』に繋げることが出来るのでしょうか?

これは、赤字で計上される不動産所得と本業の給与所得を合算することで、確定申告による所得税の還付と住民税の減額が受けられるようになるため。

不動産投資での赤字を他の所得で相殺することを『損益通算』というのですが、これにより節税効果を期待することが出来るようになります。

課税額を縮小する「損益通算」について

先ほどもお伝えした通り、不動産所得と給与所得を相殺できる制度を『損益通算』といいます。

不動産投資で赤字がでた場合は、他の所得から純損失として控除するので、課税される所得が減額されます。

 

例えば年収700万円の給与所得がある場合、賃貸マンション・アパート経営によって税務上135万円の損失(赤字)が計上されると、『損益通算』によって年間所得が565万円まで減額します。

不動産所得の赤字135万円分の税金を、すでに給与所得の方から源泉徴収され余分に支払っているので、その分の税金が還付されるという仕組みになります。

損益通算での所得税・住民税の節税効果について。アパマン経営した時としない時の納税額比較

所得税・住民税の節税効果は長くは続かない

損益通算をすることによって不動産所得の赤字分が節税効果に繋がります。

ですがここで注意したいポイントは、

必要経費の中で重要な役割を果たす『減価償却費』は、建物や設備などの耐用年数が過ぎてしまうと経費としてとても小額となり、とても節税に繋がるような金額ではなくなる。

ということです。

また、マンション購入やアパート建設費用の初年度は、掛かる諸費用や減価償却費が大きな支出となりますが、ある程度年月が経過してしまうと節税効果はほとんどなくなると言って良いでしょう。

次では、節税目的での不動産投資の危険性について見ていきたいと思います。

失敗する賃貸マンション経営・アパート経営

ここまで、賃貸マンション経営・アパート経営を行うことによって得られる『節税』というメリットや仕組みに絞ってお伝えしてきましたが、節税だけを目的としてアパマン経営すると失敗する可能性が高くなります。

不動産投資を成功させる為には、不労所得を長期間安定して得ることを1番の目的とした上で経営を行う必要があります。

なので、安定した収益を得られる物件選びが大事になるのですが、「節税のため」と安易に考えて物件を選んでしまうと、大きな負債を抱えてしまうことにもなりかねません。

そこで、節税を目的としたアパマン経営が陥りやすい失敗例をご紹介していきます。

節税目的の不動産投資はそもそも大間違い

不動産投資によって節税効果が期待できると散々お伝えしましたが、確かに節税効果を期待できる反面、いつまでも効果が続くわけではありません。

所得税や住民税を節税できるポイントは減価償却費にありますので、建物の耐用年数がすぎると計上できる減価償却費の額も減少するため、長期間の節税効果は見込むことはできず、実際に掛かる経費だけが大きく膨れてしまいます。

不動産投資をするのであれば、しっかりと家賃収入を継続的に見込める物件に投資して、黒字運用を続けられる健全な資金計画を立てることが失敗しない為のコツと言えます。

物件選びが大切!空室状態が続くと利回りの低下・資産の圧迫に

賃貸マンション経営・アパート経営をする上で掛かる費用は、入居者がいてもいなくても必ず必要になるお金になります。

ですが、空き室状態が続いてしまうと利回りが大きく低下し、利益としての家賃収入が手元に入ってこない状態となってしまいます。

これでは税務上だけでなく実際に手元に残るお金も赤字となってしまうリスクがありますので、物件選びの際には『周辺都市の賃料の相場・利回り・需要と供給』などを立地条件から調査しなければなりません。

せっかく不動産投資として物件を購入しても、お金を生み出さない負債だけが残ってしまい、資産を圧迫してしまうことがないように気を付けたいところです。

アパマン経営で失敗しない為のポイント!
減価償却費での節税効果はいつまでも続かない!節税目的だけでアパマン経営に手を出さないようにする。
需要と供給や利回りを調べた上で、長期的に安定収入を得られる物件選びを徹底する。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

賃貸マンション経営やアパート経営などの不動産投資で、課税される税金を抑える『節税効果』や『節税の仕組み』についてご紹介してきました。

なぜ節税につなげることが出来るのか、今回の記事で分かって頂けたと思いますが、「赤字でも節税できるから大丈夫」と節税目的だけでアパマン経営をしてしまうと、落とし穴にはまってしまいます。

本業である給与所得を圧迫するような経営状態では、負債が大きく膨れ上がることになり、資金繰りに困ってしまうことに。

所有している土地にアパートやマンションを建築して賃貸経営を目指す場合には、事前に建築費用の坪単価や必要なコストにはどのようなものがあるのか把握することも重要です。

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不動産投資で失敗しない為には、節税目的ではなく安定収入を増やすことを目標として投資するようにしましょう。

 

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