土地活用を徹底比較！主な13種類の活用法の特徴【まとめ】

土地活用は専門性が高く、なかなか自分だけでは進めることが難しいもの。

所有している土地の状況や、どのような資産運用を検討しているかによって、適している土地活用の方法は変わってきます。

あなたの土地や目的に合わせて最も有効な手段をとり、税金だけを払い続ける負の資産とならないように活用方法を比較検討していきましょう。

そこで今回は、

• 空いてる土地を有効活用しようと思っている
• 資産運用としての土地活用を検討している
• 不動産を相続したけどどうしたら良いか悩んでいる
• 良い土地活用の方法が見つからない

など、土地活用についてどのように進めていけば分からない方に向けて、それぞれの土地活用の方法を比較しています。

是非、この記事を参考に土地活用の主要な方法を覚えて頂き、あなたの土地活用を成功させて下さい。

土地活用を一覧表で比較

まずは、主要な土地活用を一覧表で比較してみましたのでご覧下さい。

土地活用の方法を比較してみると、それぞれの目的や優先したい判断基準よって、適した土地活用の方法が異なってくることが分かると思います。

• 収益性を優先させたいのか
• 初期投資(コスト)をなるべく抑えたいのか
• リスクを侵さず少しでも収入を増やしたいのか
• 土地に課税されている税金を軽減したいのか
• 長く安定した収益をあげるために将来性を優先するのか

あなたが土地活用に求めるリスクとリターンのバランスを一度再確認し、その判断基準に最適となる土地活用を見つけることが、成功への近道となります。

13種類の土地活用方法【比較表】

上記でご覧頂いた土地活用の比較一覧表で、土地活用のタイプを大きく分類すると、おおまかに下記の３つに分けることが出来ます。

比較表で見る主な土地活用のタイプ

売る(売却)

定期借地(土地の期限付き貸出)

自己活用(賃貸・経営)

※この３つ以外にも、共同活用などの方法もありますが、少し特殊な土地活用となりますのでここでは割愛致します。

ただし、あなたが所有している土地で実現できる活用方法は、土地のエリアや周辺環境・状況によっても大きく左右します。

こういった要素をトータル的に判断した上で、最適な土地活用方法を比較検討することが重要なのですが、個人で判断するには専門的な知識が必須となります。

土地活用に精通したプロの専門会社へ相談しよう

プロの専門業者と一般業者の比較

個人で多くの土地活用の情報を探し比較しても、それが必ずしも実現可能な方法かどうなのか判断しかねる部分があり、当然失敗のリスクも高まります。

そこで、業者に土地活用について相談することが必要になるのですが、相談する業者選びの際に気を付けるべきポイントがあります。

それは、プロの専門業者の土地活用の専門家の担当者に付いてもらうこと。

一般的な業者の場合

プランニングの流れ

一般的な業者に頼んでも、作成プランが「成功しそう・おいしそう」に見せる計画。建築、業者側の利益や収益を重視した提案になりがち。

費用・予算への誠実性

一般的な業者は、掛かる必要なコストを提示するだけなので、それを飲むしかなくなる。多少値引きはあっても、調整してもらえないことが多い。また、建築物の詳細や仕様、細部については教えてもらえず、業者にお任せ状態となる。

土地活用の成果

一般的な業者に頼むと、多少の値引きはあっても当初よりもコストは高くなりがち。借入金額が増える分返済の負担が増し、建てた物件も一般的なものになってしまうことが多いので、競争力も低い点に問題があり。新築のうちの当初数年間は良いが、経年につれて賃料を引き下げることになるため、収益が圧迫される。

プロの専門業者の場合

プランニングの流れ

プロに依頼した場合、綿密なマーケティングに基づいたプラン作成。それをどのように実現するかを計画、検討、構築型。

費用・予算への誠実性

プロの場合、建築物の設備や仕様を計画した上で、複数社のゼネコンに相見積もりを行う。その中から採算性の高い業者を選び、当初の目標金額に合わせて費用を抑えるように動く努力をする。その他のコストや金額も細部にわたって交渉し、徹底したコスト削減、管理に努める。

土地活用の成果

プロの場合、経年による価値の低下を防分、抑えるために、競争力や魅力の高い建物を造ることを目標にする。かつコストも抑えた上で金融からの融資条件も有利なものにしてくれるよう動いてくれる。採算性を考慮してくれるので、早い返済の実現が可能。

土地活用は必ず「複数の専門会社に相談」して計画プランを比較しよう！

もしあなたが土地活用や不動産活動の知識に精通している自信がない場合は、複数の専門業者に相談することを強くオススメします。

まずは、土地活用の事業をしている建設会社や不動産会社に、直接電話や訪問してはいけません。

あなたとファーストコンタクトを取った人が担当に付くことになるので、その担当者が土地活用の専門知識を豊富に持っている保証はどこにも無いからです。

やはり土地活用を成功させるためにも、高い専門知識を持つ専門家の計画プランを比較検討したいですよね。

そんなときは、確実に専門担当者が対応してくれる『無料一括請求サイト』を利用するようにしましょう！

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プロが立てる土地活用の計画プランは、それぞれの土地に一番最適となる方法を探し出し、一時的な収益だけでなく安定的に収益を得られるかどうかの採算性も考慮してもらえます。

また、予算に合わせた提案だけでなく、限られた予算の中でどのように収益性の高い活用方法を計画するのか、という点でもプロがおこなう土地活用は魅力的と言えます。

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売却

土地活用を検討していても、そこまで手が回せるか不安なケースもあると思います。

そのような場合には、土地を売却して換金してしまう方法を取ると良いでしょう。

まずは、

• 土地がどのくらいの価格で売れそうなのか
• 土地の売却をどのように進めるか

ということを、事前にざっくりと把握しておきましょう。

ここで注意しておきたいのが、土地の売却に関しても土地活用と同様に、売却専門のプロに相談することが重要です。

『不動産の購入』は極端に言ってしまいますと、知識や経験に左右されずどのような担当者でも可能です。

ですが、『土地の売却』は『土地の購入』に比べて高度な知識や経験が必要となりますので、まずはこちらのような一括査定で依頼した上で、売却価格の比較をしてみることが好ましいです。

また、すでに不動産会社に売却の依頼をしているなかなか売れない土地に関しては、下記の記事を参考にしてみてください。

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売れない土地を売る方法！売却・処分はどうすれば？

定期借地

定期借地とは、10年～50年ほどの比較的長期間の土地の貸し出しによって、安定した地代収入を得る活用方法となります。

主に、コンビニやスーパーなどの商業施設や医療系施設など幅広いジャンルの借主に貸し出すことが可能で、契約満了時には建物を取り壊し更地で返還されることが一般的です。

定期借地には『定期借地権』があり、３つの借地権があります。

• 一般定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権
• 事業用定期借地権

定期借地権は、旧法借地と違い契約の更新は一切なく、確実に契約関係が終了する。

引用元：国土交通省[定期借地権の解説]

定期借地のメリットは、貸した土地が契約期間満了後に『必ず手元に返ってくる』ことです。

これは、定期借地の場合は契約期間の更新がない為で、比較的小さいリスクで土地運用をできる方法の１つとして知られています。

定期借地のデメリットとしては、物価上昇による土地の高騰があったとしても、契約期間中に土地の賃料を変更することはできません。

しかし、今後日本国内の土地の価格が高騰する可能性は低いと見られているため、この心配は小さいと考えていても良いでしょう。

駐車場経営

駐車場経営は、土地さえあれば始めることが出来る為、土地活用の中でも比較的ポピュラーな方法となります。

冒頭の土地活用の比較表【駐車場経営】の項目評価をご覧頂くと分かるとおり、コスト・リスク・簡易性・転用性については評価が高いです。

大きな収入を得ることは難しいですが、低リスクで始めることが出来る上に利回りも高い点が、土地活用として人気のある理由です。

遊休土地として放置されている状態では、税金だけがかかる負の資産となることから、「まずは今後も転用しやすく利益をすぐに回収できる駐車場経営から」と始めるオーナーさんが多いです。

駐車場経営には大きく２つの方法があります。

• コインパーキング経営
• 月極駐車場

どちらの方法で運用するか選択する時の決め手となるのが、土地の立地や初期費用などの予算になります。

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駐車場経営の初期費用と相場ってどのくらい？

賃貸経営

賃貸経営は、住居(一戸建て・マンション・アパート)やオフィスなどを貸し出し、その家賃収入を得る経営方法となります。

戸建てや賃貸アパートの場合は、ミドルリスク＆ミドルリターンとなる一方、賃貸マンションや賃貸オフィスの場合は、ハイリスク＆ハイリターンとなる傾向が高いです。

※参照：13種類の土地活用方法【比較表】

所有している土地の立地の場合、賃貸物件の需要の有無や家賃相場がどのような状況なのか、事前にしっかりとした調査を行うことが必須となります。

賃貸住宅経営

賃貸住宅経営は、所有する土地に賃貸住宅を建築した上で、入居者から家賃収入を得る活用方法です。

• 戸建て賃貸
• 賃貸アパート
• 賃貸マンション

賃貸物件としては、主に上記の３つ。

建造物を建築する必要があるので初期投資額はどうしても大きくなりがちですが、住居として利用する土地は1/6まで節税することが可能になり、土地の固定資産税の節税対策や相続税対策という面ではとても有用な方法です。

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賃貸マンション経営・アパート経営の節税効果と仕組み＆失敗例

オフィス賃貸経営

オフィス賃貸経営は賃貸住宅と同様に、入居する企業等のテナント(事業者)から家賃収入を得る方法となります。

ただし、住宅用地としての軽減税率が適用される賃貸住宅とは異なり、事業用物件は軽減措置がありません。

その一方では、賃貸住宅よりも比較的高い家賃設定ができる為、収益性は高くなります。

また、初期投資額が高額になる印象がありますが、賃貸マンションと比較すると内装費や設備が最低限に抑えられるため、賃貸アパートや賃貸マンションに比べると短い期間で投資額を回収できることが多いのも、オフィス賃貸経営の特徴です。

トランクルーム経営(レンタル収納スペース)

ここ数年盛り上がりを見せている土地活用方法の１つに、『トランクルーム経営（レンタル収納スペース）』があります。

家やガレージに置ききれない物を保管するスペースを提供し、そのスペースに対しての賃料を得る仕組みとなります。

トランクルーム経営で気を付けたいポイントとしては、土地の周辺環境です。

周辺に比較的大きめの土地や家が多い場合は、「自宅に物が置けない」という状況が生まれにくく、トランクルーム経営には向いていないと言えるでしょう。

一方、家の中に大きな物を保管できないような賃貸物件が多い周辺に多い場合や、

• 日当たりが悪い
• 騒音がひどい

などの住環境としては使いづらい土地などに適している土地活用です。

太陽光発電(ソーラーパネル)

一時期とても人気の土地活用方法となった太陽光発電。

太陽光パネル(ソーラーパネル)を設置し、太陽の光によって生産した電気を、電力会社に販売する方法です。

現在は電力の買い取り額が低下したために話題性がなくなりましたが、発足当初から現在まで『10年前後で設備投資費を回収できる』という点には変わりありません。

その為、比較的安定した収入を得ることが出来る土地活用と言えます。

特に、太陽の光(日照)の恩恵が受けやすく、広大な土地、そして固定資産税などのランニングコストが低い田舎の土地ほど、太陽光発電が適しています。

商業系施設経営

商業系施設経営は、コンビニやロードサイド(路面店舗)、大型商業施設などを出店する土地活用方法です。

土地の立地が収益に大きく左右される為、比較的難易度の高い土地活用ではありますが、交通量や人通りの多い道路に接道している土地を所有しているのであれば、収益性も高くなりおすすめです。

コンビニエンスストアは土地のオーナー自身が商店事業を展開することも容易に出来ますが、規模の大きな商業施設となると、先述した『定期借地(事業用定期借地方式)』として貸し出すことが多くなります。

コンビニエンスストア

コンビニは、個人経営として行うリースバック方式や、フランチャイズで運営する方法があります。

比較的安定した収益性と、低いリスクが魅力の土地活用となります。

ロードサイド

ロードサイド(路面店舗)の場合、小規模な商業施設から大規模な商業施設まで様々です。

当然、大規模な商業施設となる

• 家電量販店
• ショッピングモール
• パチンコ店
• フィットネスクラブ

などは、オーナー側が建物を建築すると膨大な資金が必要になるため、事業用定期借地方式で初期投資を限りなく少なくする方法をとることで、リスクなく始めることが可能です。

医療系施設経営

医療系施設経営としての土地活用は、大きく２つに分けられます。

• クリニックなどの小規模医院の誘致
• 病院などの医療施設の誘致

活用予定の土地面積によりますが、クリニックなどの場合であれば『リースバック方式』、病院など規模の大きい医療施設となると『事業用定期借地方式』が比較的無難な活用方法と言えるでしょう。

リースバック方式であれば、クリニックに適した建物を建設し、開業医や多店舗展開を検討している医者を誘致します。

上記のどちらにも言えることですが、住宅供給が過剰になっている(１つの医療施設に対しての住居数の割合)が高いエリアほど、医療施設への高い需要が見込むことが出来る土地活用となります。

介護系施設経営

昨今、医療施設と同様に需要が高まっているものが、介護系施設となります。

施設の種類としては、

• 老人ホーム
• サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)
• デイサービス
• グループホーム

などが挙げられます。

高齢化社会となる日本では、介護施設への入居待ち(待機中)の高齢者の人数が、30万人以上とも言われています。

需要が高まっているイメージのある介護系施設ですが、少し土地活用としては気を付けて欲しいポイントがありますので、覚えておいてください。

介護系施設経営を取り巻く環境の変化

一見、入居待ち人数が多いために介護系施設が不足していると思われがちですが、実は介護施設が供給過多の状況に入りつつあります。

これは、実際の入居待ちとなっている理由が、『施設の不足』から『人員の不足』に変わってきている為です。

要介護者の奪い合いが始まっている為に、施設に空きが出始めているのが現状となっていますので、介護士不足という問題に直面している今、介護系施設での土地活用には相応のリスクがあることを認識しておきましょう。

まとめ

今回は、主な土地活用の方法として【13種類】ご紹介しました。

土地活用を成功させるポイントとして、

1. 土地の立地条件を確認すること
2. その上でそれぞれの土地活用の特性を知ること

が重要になってきます。

冒頭でご覧頂いた『土地活用の比較表』を見てもらうと、様々な視点からそれぞれの土地活用の特性を知ることが出来ます。

収益性を優先するのか、税金対策として検討しているのか、安定した資産運用を考えているのか、などなど、土地活用を進めていくうえで、あなたの希望と土地に合った計画プランが必要です。

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