家を売って住み替えたい！残った住宅ローンの返済方法とは？

新しい家を買い替えたいと思っても、現在の住宅ローンの返済が残った状態でも住み替えできるのか疑問ですよね？

住宅ローンは長期で借り入れるローンになりますので、

• 住宅ローンがかなりきつくてとても払えない
• 子供が大きくなり今の家では手狭になってきた
• 転勤や離婚で住めなくなった
• 家を親に買ってあげたけど介護施設に入居することになった

などなど、様々な事情によって今の家を手放して、住み替えや買い替えの必要に迫られることもあると思います。

そこで今回は、

「住宅ローンが残っている家の売却をして、住み替えや買い替えがしたい！」

というあなたに、なるべく損をしないように残った住宅ローンを賢く返済して、スムーズに家を売却する方法をご紹介していきます。

毎月の住宅ローンが払えないという場合は、下記の記事も参考にしてください。

住み替えたい！住宅ローンが残っていても家の売却は出来る？

家庭の事情により、せっかく購入した家を手放さないといけなくなることがあります。

中でも、まだ家を買ってから数年しか経過しておらず、住宅ローンがたっぷりと残っているケースがとても多いです。

そんな時、いざ所有している家を売却しようと思ってもどうしたら良いか困りますよね。

住宅ローンが残る家を売却して、新しい住宅を買い換えるというのは無理なのでしょうか？

住宅ローンの返済中でも家を売ることは出来る

「家の住み替え・買い替えを考えているけど、今の家の住宅ローンが残っているから売却は難しいし無理かも…。」

と悩まれていると思いますが、実は住宅ローンを返済している最中であっても家の売却は可能なんです。

ですが、住宅ローンの返済が終わっていない家を売りたい場合には、１つ気をつけなければいけない事があります。

残債務がある家を売る為の条件は「住宅ローン残高の全額返済」

ローン返済中でも家を売る事は可能ですが、残債務がある（住宅ローンがまだ残っている）場合は住宅ローン借入残高を一括で全額返済し、ローンを完済しなければなりません。

なぜ残ったローンを完済しないと家を売ることが出来ないのか、その理由は『抵当権』にあります。

ローン返済の担保にされている家の抵当権を抹消する必要がある

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを貸し出す金融機関等の債権者が、融資対象の不動産に対して登記するものです。

債務者が万一ローン返済ができなくなった時には『土地や住宅』を取り上げ、競売で処分するなどして融資した金額を回収できる権利になります。

家や土地の所有権は債務者側(家の持ち主)にありますが、実情は金融機関などの債務者にあるということです。

住み替えで家を売却したあとに残ったローンは、その後も払い続けたら良いと考えるかもしれませんが、住宅ローンを残したまま売却するという事は、抵当権も残した状態で売るという事に。

実際には、抵当権付きで家の売却をすることは可能なのですが、買い手からするとデメリットしかありません。

もしその後ローン返済が滞った場合には、新しい所有者（家の買い手）が立ち退きを迫られることになりますので、抵当権付きの家を購入しようとする人はまずいないでしょう。

住み替え予定で家を売りたいのであれば、抵当権を抹消する為に住宅ローンの残債務を全額支払うことが条件となります。

住宅ローンが残る家は売れる？

住宅ローンが残っていても家の売却は可能！

ただし、残っている住宅ローン借入残高を一括で完済することが条件！

ですが、ここで気になるのは一括で返済できる金額が用意できるのかという事です。

家の売却で得たお金を返済に充て、いかに住宅ローン借入残高を残さないようにするかがカギとなりますので、次で詳しく見ていきたいと思います。

住宅ローンを残さず家を売る方法

家を売る為には、残っている住宅ローンを全額支払う必要があるとお伝えしました。

ところが、住宅ローンの残高を全額返済できるだけのお金を用意する事が出来なければ、どうしようもありません。

まず返済に充てるお金としては、

• 家を売る事で得る『売却代金』
• 貯蓄している自己資金

があります。

ですが、住宅ローンの残高の返済には売却代金だけでは不足してしまう可能性がありますし、多いと数百万円～数千万円も不足してしまうことも。

一番好ましいのは、住宅ローンを残さず家を売るために『売却代金』や『売却代金プラス貯金』で完済を目指す方法です。

ローン残高 ＜ 家の売却額(+貯金)

その為に大切なことは、下記の２つになります。

家の売却価格の相場を知ろう

住宅ローンを返済して家を売る事が出来ないと、いくら住み替えたいと思っていても家の買い替えをする事は出来ません。

その為には、家の売却額(と合わせて貯金の合計金額)が、ローン残高を上回っていないといけませんよね。

残念ですが、家の売却額がローン残高を上回る事は珍しく、下回ってしまうケースが大半となります。

どれだけの自己資金(貯金額)が必要なのか事前に把握する事が重要になりますので、まだ不動産会社に査定依頼をしていないのであれば、あなたの家の査定額が現在どのくらいになるのか、一度不動産会社で査定してもらう事をオススメします。

家の売却価格を少しでも高く売ろう

不動産会社に査定をしてもらう事で、売却価格の見込み額を把握することが可能になりますので、家がいくらで売れて不足分の金額がどのくらいになるのか確認できます。

その上で、貯金している自己資金では補えるかどうか分かりますし、蓄えている自己資金で補えそうにない場合は、なるべく家を高く売る事が大切になります。

例えば、1万円でも、10万円でも高く売れると、その分残ったローンの返済に必要な不足額を減らす事が出来ますよね。

そのためには、家を複数の不動産会社に査定してもらい、その中から少しでも高い査定額を提示してくれた不動産会社に依頼することが必要です。

こちらのような無料査定を利用すると、一括で複数の不動産会社に査定してもらう事ができるので自分で複数社に問い合わせる手間がはぶけますし、先ほどお伝えした自分の家の査定額を知る上でも便利です。

また、一括査定を利用して査定額をだしてもらうと、ローン返済額を上回る金額で売ってくれる売買専門の不動産会社が見つかる事もありますので、住宅ローン返済後に手元に残ったお金は新居の頭金や諸費用に充当することも出来ますね。

住宅ローンを残さず家を売る為には？

売却する家の相場や査定額を把握し、貯蓄額など自己資金がどのくらい必要なのか確認しよう！

残った住宅ローンを家の売却代金で補う為にも、少しでも高く家を売ってくれる不動産会社を見つけよう！

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売却金額だけでは残ってしまう住宅ローンはどう対処したらいい?

住み替えを検討していて現在の家を売ろうと思っていても、家の売却価格が住宅ローンに満たない事も珍しくありません。

そんな時の対処方法の１つとして、先ほども少し触れましたが自己資金(貯蓄から捻出するお金)を用意する方法があります。

ですが、不足額がどうしても数百万円～一千万円を超すようであれば、よほど金銭的に余裕がある家庭でない限り、簡単に用意できる金額ではなくなります。

どうしてもローン完済までの不足金額を用意出来ない場合は、家の住み替え・買い替えの時期をずらす事を検討しなければいけませんが、早急に家を売りたい事情もあると思います。

このような困った状態の時には、一体どのような対処方法があるのでしょうか？

主に挙げられるのは、上記の3つの方法になります。

それでは、それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

住み替えローン・買い替えローン

金融機関によって名称は異なりますが、一般的に住み替えローンや買い替えローンと呼ばれる住宅ローンがあります。

住み替えローン・買い替えローンとは

現在借り入れしている住宅ローン残高を、新しく購入する住宅ローンに組み入れて借り入れすることができる住宅ローンの商品となり、借り入れ限度額も大きい傾向にあります。

この住み替え(買い替え)ローンを利用することで、家の売却代金だけでは補えなかった住宅ローン返済の不足分に充てることが可能になります。

しかしこれらの住宅ローンを利用する為には、一つ前提条件があります。

それは、

「住み替え・買い替えで新しい住宅をローンで購入する場合のみ。」

残った住宅ローンと併せて、次の家の購入資金を住み替え(買い替え)ローンで借り入れるという前提で貸し出してくれますので、家の売却だけを目的とする場合には借り入れする事が出来ません。

住み替えローン・買い替えローンの注意点

特に毎月の住宅ローンが苦しくて家を住み替える人に注意してほしい点は、借りるお金の総額が現在の借り入れ総額よりも大きくならないように気をつけるようにすることです。

というのも、毎月の返済がしんどい為に住み替えを検討しているのに、次の借り入れが高額になりすぎると現在よりも返済額が大きくなり家計を圧迫してしまい本末転倒に。

また、住み替え・買い替えということで、現在の家の売却と新しい家の購入のタイミングを合わせる必要があるので、売買を一括して１つの不動産会社に委ねる方が好ましいでしょう。

無担保ローン(無担保住宅ローン)

無担保ローンは、名前の通り無担保でお金を貸し出してくれるローンになります。

銀行などの金融機関や消費者金融などで、数百万円ほどの少額であれば無担保で借り入れが可能(無担保住宅ローンの場合は1,000万円前後)ですが、無担保ローンは金利が高く長期間の返済には不向きです。

ですが、住宅ローン返済の不足額が数百万円と比較的少ない場合は、無担保ローンを利用して返済してしまうのも良いかもしれません。

住み替え予定の次の新居は賃貸で考えているのであれば、住み替えローン(買い替えローン)よりも無担保ローンの方が現実的な手段となります。

任意売却

任意売却は、住宅ローンが残った状態でも金融機関に抵当権を外してもらい、家を売ることが出来るようになる特殊な方法になります。

住宅ローンが残った家を住み替えたいと考えている人には嬉しい方法に思えますが、任意売却をする為には2つの条件があります。

任意売却の条件

住宅ローン返済を滞納してしまったことがある

債権者である金融機関が、残債務のある家の売却を認めてくれる

まず、任意売却をしなければ家は競売にかけられ、相場よりも低い価格で買い取られる上に、住宅ローンの残金を一括で返済しなければならなくなります。

そこで、住宅ローンの返済が出来ずに滞納してしまっていた場合には、保証会社が債務者の代わりに債権者へ支払う『代位弁済』をしてくれる、任意売却を依頼することが出来ます。

１つ注意しなければいけないのは、金融機関に任意で売却に同意してもらう必要があるということ。

残ったローンを返済出来ていないのに、担保としていた家の抵当権を外してしまうのは、金融機関にとってはリスクでしかありません。

ですので、任意売却を交渉する場合は個人では相手にしてもらえない事が多くなります。

必ず任意売却専門の不動産会社に依頼して、交渉や調整を行ってもらうようにしましょう。

任意売却するとブラックリストに載ってしまうって聞いたけど…

たまに、「任意売却するとブラックになっちゃうって聞いた事があるんだけど。」ということを聞きますが、実際には任意売却を検討しないといけない状況になった時点で『ブラックリスト』として扱われます。

どういうことかと言いますと、”ブラックリストに掲載される”というのは、『個人信用情報機関』に登録されたあなたの登録情報に、返済状況である『延滞情報』や『事故情報』が掲載されてしまうことです。

任意売却をしようとする時点で、住宅ローンの滞納をしてしまっている状況ですので、すでにブラックリストに掲載されています。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

住宅ローンがまだまだ残っているけど、今の家を手放して新しく住み替えたい場合の対処方法をお伝えしました。

家を購入した時は夢いっぱいの状態で新居に住まわれたと思いますが、子供の成長にあわせて家が狭くなってきたり、仕事の都合で引っ越さないといけなくなることもあります。

そんな時には、どのように対処するかを知識としてきちんと知っておかなくてはいけません。

現在のローンが残った状態でも、家を住み替える(買い換える)ポイントをまとめます。

今回ご紹介した方法を参考に、残った住宅ローンを返済してスムーズに家の住み替えを実現させましょう。